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Transmission calculer la valeur exploitation

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Au moment de transmettre, une des questions centrales est la valeur de l’exploitation à céder. Comment la calculer ? Il existe plusieurs méthodes d’approche de la valeur d’une exploitation – chacune est légitime et sera retenue ou non par le cédant selon ses choix : transmission dans un cadre familial ou non, arrêt d’activité ou retraite…Trois méthodes sont présentées ci-dessous : la valeur patrimoniale, la valeur de rentabilité et celle de reprenabilité.

La valeur patrimoniale : la plus connue
Dans le cas d’une entreprise individuelle, la valeur patrimoniale se calcule en évaluant tous les postes du bilan à l’actif : matériel, corps de ferme et bâtiment, cheptel de reproduction, aménagements et installations, … Dans le cas d'une société, la valeur patrimoniale se calcule en évaluant les parts sociales. Il s'agit alors de biens immatériels représentant une valeur et non un bien.
L’estimation est faite par « morceaux » par exemple avec l’aide d’un concessionnaire agricole pour le matériel, un marchand de bêtes pour les animaux… Ou elle peut être confiée en globalité à un expert foncier agricole qui garantira la vérification des titres de propriété, de mise aux normes, construction sur sol d’autrui…. Les valeurs de stocks seront évaluées à part et réajustées le jour de la cession. La somme obtenue est aussi appelée valeur substantielle ou valeur mathématique.
Mais ce calcul ne suffit pas à la détermination de la valeur la plus ajustée car deux mêmes outils de travail peuvent générer des résultats économiques très différents selon les choix du chef d’exploitation, le contexte, les partenariats mis en place… Pour tenter d’approcher cette nuance, il est préférable de réaliser une autre méthode de calcul.

La valeur de rendement : une approche dynamique
La valeur de rentabilité ou de rendement s’intéresse à la richesse générée par l’entreprise. A partir de l’Excédent Brut d’Exploitation (EBE) réalisé par le cédant et des évolutions souhaitées par le repreneur, on calcule un EBE Corrigé (EBEC).
L’EBE de référence réalisé par le cédant se base sur une moyenne sur 5 années, en enlevant deux valeurs : la plus basse et la plus haute. Pour approcher l’EBEC réalisé potentiellement par le repreneur, il faudra l’ajuster au plus proche de la réalité, c’est-à-dire soustraire de l’EBE de référence les valeurs de travail non rémunéré du cédant et de sa famille, les nouveaux fermages le cas échéant, il est même possible de prendre en compte les nouveaux ateliers ou les arrêts éventuels…
Intervient ensuite un taux de capitalisation déterminé par l’expert foncier ou le conseiller, il est souvent compris entre 0 et 4% en raison de la faible rentabilité du secteur de l’agriculture. L’EBEC rapporté à ce taux permet d’obtenir une valeur brute de rentabilité – Comme si une somme d’argent placée générait des intérêts équivalents à l’EBEC.
Cette valeur brute doit être coefficientée par des correcteurs de risques pour arriver à une valeur nette qui est la valeur de rendement. En effet, l’entreprise pourra-t-elle garantir ce résultat dans le long terme ? Ici intervient la notion de risques qui sont habituellement de 3 ordres :
1.    sur les moyens de production : bonne qualité des sols ? conformité des installations aux obligations environnementales ? reconversion possible ? …
2.    sur la pérennité de l’entreprise : projets d’emprise foncière dans le secteur ? vente de terre ?
3.    sur l’évolution de l’entreprise : l’entreprise est-elle sur un marché porteur ou risqué, concurrentiel ?

La valeur de reprenabilité : la plus juste pour le repreneur
La valeur de reprenabilité est déterminée à partir de l’EBEC généré par la future entreprise. En effet, l’EBEC potentiel permet trois financements :
1.    rembourser les emprunts
2.    faire face aux besoins privés du repreneur
3.    avoir une marge de sécurité financière (fonds de roulement).
En estimant les deux dernières données, on déduit l’annuité envisageable et de là le montant de l’emprunt possible pour la reprise… En supposant que le repreneur n’a pas d’apport personnel et fait appel à l’emprunt pour la totalité de son projet de reprise, ce calcul donne une idée de ses capacités d’achat. Par exemple, une capacité de remboursement de 20 000 €/an permet d’emprunter 328 000 € sur 18 ans à un taux de 1%.
Pour y voir clair dans ces différentes méthodes, le cédant peut compter sur l’accompagnement de ses partenaires, en particulier les conseillers transmission des Chambres d’agriculture des Hauts-de-France. Ils permettent d’avoir un regard extérieur, de choisir la ou les méthodes d’estimations de l’exploitation les plus appropriées et à trouver les bons interlocuteurs.
Réaliser ces différentes méthodes de calcul permet d’alimenter la réflexion du cédant, de se fixer une fourchette de valeurs et de démarrer les négociations avec le repreneur. N’oublions pas que l’estimation est calculée par l’expert ou le conseiller, mais que le prix est fixé par l’acheteur, et que le bon prix sera celui qui mettra d’accord cédant et repreneur !

Service transmission, Chambres d’Agriculture des Hauts-de-France

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